«Реестр прав» на недвижимость

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является новой развивающейся областью. Лишь недавно появилась правовая база, регламентирующая ее, - только в 1999 году были выпущены нормативные документы, регламентирующие регистрационную деятельность.

Принятый в 1997 году федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступил в силу с 1 февраля 1998 года. Данный закон обязывает субъектов Федерации до 1 января 2000 года организовать на своей территории представительства регистрационной палаты, осуществляющие регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом.

Тем не менее еще в мае 1996 года была создана Московская областная регистрационная палата (МОРП). В отсутствие общероссийской правовой базы МОРП приступила к работе по созданию единого государственного реестра, руководствуясь действовавшим в то время законом Московской области. Председатель МОРП Вячеслав Огородников убежден в том, что "в цивилизованной стране, где развит рынок недвижимости, необходим единый государственный реестр прав".

МОРП обеспечивает ведение трех основных государственных реестров: реестра прав на недвижимое имущество, реестра юридических лиц и реестра субъектов предпринимательской деятельности. На сегодняшний день на территории области зарегистрировано свыше 1 млн. прав на более чем 600 тыс. объектов недвижимости. Количество граждан и организаций, обратившихся в МОРП, приближается к 580 тыс. Ежедневно в Московской области осуществляется порядка 2,5 тыс. регистрационных действий.

Совершенно очевидно, что при таком объеме информации возникла необходимость в автоматизации процесса регистрации и ведении электронной копии государственного реестра. Однако высокий правовой статус данных о правах на недвижимое имущество обязывает поддерживать ведение реестра и на бумажном носителе. Таким образом, к автоматизированной системе ведения реестра выдвигались требования обеспечить поиск информации в электронном реестре и реализовать печать реестровых форм и свидетельств о регистрации права установленного образца. Другими словами, эффективное развитие системы государственной регистрации права могло происходить лишь при условии ее комплексной автоматизации.

Надо отдать должное руководству МОРП - здесь никого не надо было убеждать в том, что автоматизированная система ведения реестра жизненно необходима. Еще в начале 1997 года МОРП провела конкурс на разработку программного обеспечения ведения базы данных государственного реестра. Предпочтение было отдано научно-технологическому парку "Дубна". Параллельно специалистами центрального аппарата МОРП в сжатые сроки была написана собственная программа, которая на первых порах оставалась единственным действующим инструментом автоматизации. В итоге МОРП получила два программных средства ведения реестра...

Пока объем данных не превышал 150-200 тыс. прав и сделок, такое положение дел было удовлетворительным. Но в 1998 году регистрировалось уже свыше 40 тыс. прав и сделок в месяц, а на сегодня их регистрируется уже около 50 тыс. в месяц. Требовалось новое решение, которое бы позволило повысить надежность хранения данных, обеспечить оперативный обмен информацией между представительствами и привести программное обеспечение в соответствие с текущим законодательством. Руководство МОРП выбрало в качестве базы для новой системы СУБД Oracle и приступило к поиску компании-разработчика.

Было рассмотрено не менее десяти разных предложений. Выбор пал на компанию "ФОРС" как на одного из ведущих партнеров Oracle в России. "ФОРС" к тому моменту выполнил похожую разработку по учету объектов недвижимости для Московского земельного комитета. В августе 1998 года между МОРП и компанией "ФОРС" был заключен договор на разработку программного обеспечения. В течение года была разработана система, получившая название "Реестр прав", и в июле 1999 года началась опытная эксплуатация системы. Через четыре месяца система уже работала во всех 66 филиалах и представительствах МОРП - начался этап промышленной эксплуатации.

Архитектура системы учитывает особенности организационного построения МОРП. Она состоит из 66 территориальных подразделений, каждое из которых формирует собственную базу данных, где накапливается информация о правах на объекты недвижимости, расположенные в пределах обслуживаемой территории. Информация из представительств передается в центральный аппарат, где она согласуется и помещается в единый банк данных. Этот банк данных используется для поиска и анализа нужной информации, выдачи справок, выписок, формирования отчетности и так далее. В центральном аппарате также осуществляется регистрация прав и сделок, данные о которых добавляются в базу.

Основной функцией системы является автоматизация процесса регистрации и формирование документов, сопутствующих регистрации. В самых общих чертах процедура регистрации включает в себя несколько технологических этапов. Сначала осуществляется прием документов у заявителя, в ходе которого собирается информация о самом заявителе, об объекте недвижимости, о причине обращения, проверяется комплектность и подлинность документов. Далее проводится правовая экспертиза представленных документов на предмет правомерности совершения регистрации, в ходе которой принимается решение либо о проведении государственной регистрации, либо об отказе. После этого дело передается государственному регистратору прав, который принимает окончательное решение. Он проводит государственную регистрацию, ставит свою подпись и печать на регистрационных документах, которые затем передаются заявителю и учитываются в соответствующем журнале.

Дела правоустанавливающих документов и подготовленные реестровые формы помещаются в архив на вечное хранение. Автоматизированная система поддерживает все этапы процесса государственной регистрации права: ведение книги учета входящих документов, проверку наличия арестов и запрещений, подготовку и выдачу на печать необходимых документов, ведение журнала выданных документов и внесение записи в каталог архива, где содержатся сведения о месте хранения документов.

Пользователи системы в зависимости от предоставленных им привилегий могут выполнять функции оператора, регистратора, администратора или аналитика. Модульная структура позволяет организовать работу автоматизированных рабочих мест на любом этапе прохождения документов. Для этого предусмотрены различные механизмы разграничения и настройки прав доступа. Хотя эти механизмы отличаются определенной сложностью, можно настроить систему "Реестр прав" под технологию прохождения документов, принятую в любой организации.

Основной частью системы является подсистема регистрации прав и ограничений, которая обеспечивает автоматизацию работы регистратора по ведению единого государственного реестра прав. Подсистема предоставляет удобный интерфейс по внесению объектов недвижимости, первичной регистрации прав на них и регистрации перехода прав в результате сделок с недвижимым имуществом. В подсистеме выделяются несколько объектов предметной области, каждому из которых соответствует одна или несколько экранных форм.

В процессе внедрения программного обеспечения, разработанного компанией "ФОРС", происходило конвертирование данных из двух различных типов баз данных, которые ранее функционировали в Московской областной палате. Была разработана программа загрузки данных, автоматизирующая процесс загрузки и предоставляющая интерфейс для корректировки данных. Работа по конвертированию началась в июле этого года и была закончена до начала промышленной эксплуатации. В результате конвертирования было загружено 99% исходных данных. Оставшаяся часть сохранена в промежуточном формате и требует обработки оператором. Основной причиной неполного конвертирования была недостаточная степень контроля целостности, корректности, полноты и непротиворечивости вводимых данных, реализованная в предыдущих системах. Следствием этого явилось наличие ошибочных данных, из-за которых не удалось распознать и отследить все необходимые связи.

Одно из базовых требований к системам подобного рода - высочайшая надежность хранения данных, ведь согласно Закону информация о зарегистрированных правах подлежит вечному хранению. В "Реестре прав" требования к надежности хранения данных и обеспечение защиты от несанкционированного доступа реализованы средствами СУБД Oracle.

Помимо надежности, важно поддержание актуальности централизованного хранилища данных. Сейчас его обновление осуществляется еженедельно. Но руководство МОРП намерено в ближайшей перспективе перейти на ежедневное обновление базы. Здесь имеются непростые технические проблемы: большая территориальная разбросанность филиалов, разные по качеству каналы связи. Поэтому сейчас обмен данными производится частично по электронной почте, частично с помощью передачи магнитных носителей. Создание корпоративной сети - пока не очень близкая перспектива.

Аппаратную базу МОРП наращивает постепенно, и это также было учтено разработчиками. В качестве центрального сервера сейчас используется Sun Enterprise 3500. Вместе с хорошими поисковыми возможностями системы, созданной компанией "ФОРС", это позволяет выполнять поиск данных по основным видам критериев в течение 2-3 минут. Это очень важно, так как на сегодняшний день постоянно растет число желающих воспользоваться данными реестра. Большое число запросов поступает из судебных и правоохранительных органов. В преддверии выборов по запросам Центральной избирательной комиссии МОРП проводилась работа по проверке имущественных прав кандидатов в депутаты.

Надо сказать, что установка системы "Реестр прав" и ввод ее в промышленную эксплуатацию произошли без остановки работы МОРП. А ведь одновременно с установкой системы происходило и обучение персонала. Для справки: штатная численность МОРП - 800 человек. Порой приходилось преодолевать естественный психологический барьер. Тем не менее этот непростой этап был пройден, и сейчас работа происходит в нормальном режиме.

В процессе внедрения системы специалисты МОРП прослушали курс по администрированию БД в учебном центре "ФОРС". В МОРП были проведены и специальные семинары по технологиям Oracle.

С октября 1999 года "Реестр прав" полноценно работает в МОРП, и уже сейчас видны несколько направлений дальнейшего развития системы. Это улучшение эксплуатационных характеристик системы, совершенствование интерфейса пользователя, развитие технологических возможностей системы. Для ежедневного обновления базы понадобится автоматизация импорта-экспорта данных. Также нужна автоматизация ведения архива и документооборота. И все это для того чтобы, как говорит председатель Московской областной регистрационной палаты Вячеслав Огородников: "сделать процесс государственной регистрации максимально удобным для граждан, обеспечив при этом необходимую правовую защиту их имущества".